引人城市合伙人模式，城市更新“旧貌换新颜”

       目前，我国的城市房地产开发已经从“增量开发”跨入了“存量改造”时代。“城市更新”成为城市发展的新增长点和发力点。从街区、社区，到厂区、商业区，以及公园、城中村——城市更新以改造升级的方式，让这些居民充满情感和记忆的老旧空间，焕发出新的生命力，拉动区域获得新活力。本文以中泽融信参与主导提供项目全过程咨询服务的海南临高县老城区城市更新改造项目（一期）“城市合伙人”为例，展开论述。

       一、项目简介

       临高县城位于县域的北部，交通便利，是临高县的经济增长极，带动着整个县域的发展，在整个县域中起着非常重要的作用。在临城镇发展过程中，由于各种原因，老城区现状，存在大量土地和建筑权属模糊、建筑建造不规范、存在安全隐患、村和居管理形态交织，居住环境较差，防灾减灾能力薄弱等情况，亟需通过土地整理、棚户区改造、有机更新等多种手段，消除安全隐患、补齐基础设施短板、全面提升空间环境质量。县委县政府在多方沟通研讨后决定以“城市合伙人”模式开展海南临高县老城区城市更新（一期）项目。

城市更新功能结构布局图

       二、项目亮点
       本项目主要涵盖建设和运营两部分内容，拟采用EPC+O模式实施。由中标方与城投公司共同出资，组建城市运营公司负责城市更新前期工作、项目建设管理、公益性基础设施及公共服务运营维护、产业导入、招商引资，以及协助资金申请等。

       中泽融信作为本项目全过程咨询机构，在项目规划立项阶段即参与相关工作。作为在海南陆续开展的城市更新项目中的一例，为保证该项目既符合现行相关政策规定，又能够满足政府方的实施要求，我司团队进行了充分的调研与研究分析，参考大量的城市更新案例，结合临高县本土实际情况，最终确定项目采用“城市合伙人”的实施模式与路径。

城市合伙人”模式实施路径图

       为确保立项工作的扎实可靠，中泽融信协助政府相关主管部门严格把关可行性研究报告，并陪同县住建局、县城市更新指挥部等相关单位多次实地查看，走访相关的部门及居民，科学确定项目盈利点，为分析项目的可行性奠定基础。

       项目经过三轮市场测试对接，中泽融信协助相关主管部门从不同潜在社会资本方的规划及运营方案中汲取经验，设计最适合临高当地的策划方案，并通过不断地了解不同社会资本地市场需求，进一步做深做实城市更新方案，为后续项目的招标及项目的签约打下了坚实的基础。

       本项目建成后，能有效改善当地基础设施状况及提升人文与自然环境，通过项目后期招商引资以及产业导入对当地经济发展的促进作用，将有助于实现地方经济和产业的发展目标。项目实施后，可实现较好的社会和经济效益。

       三、相关建议
       在开展本项目过程中针对存在的问题，中泽融信团队提出如下建议：

       1、城市更新项目通常规划建设内容较多，实际建设内容受限于建设资金到位情况、规划衔接情况、城市运营公司后期决策安排等条件，会与当前设定的有较大改变，建议在实施过程中依据法律法规，根据实际情况予以优化调整。

       2、项目实施主体应加强与相关部门的沟通与联系，做好项目实施前的各项准备工作，以便为项目顺利实施打下坚实的基础。

       3、坚持综合开发和全面利用。在项目建设前，统筹安排各区域用地，合理划分功能区。有效地分配各功能区的实际用地以提高整体土地利用率和质量，避免功能冲突。

       结语
       科学的发展理念、合规的融资模式、合理的产业导入、衔接有效的规划设计、到最后项目的落地签约，“城市合伙人”模式都能提供一揽子的服务。但是，城市合伙人并非单一的选择概念，事实上，在城市更新的不同阶段，可能会有不同的城市合伙人进场，城市合伙人的选择也需因地制宜。引入“城市合伙人”应是动态的持续的过程，以通过寻找更有实力或是更符合当前发展需求的企业，为城市发展注入生命力。

       引入第三方机构参与城市合伙人的选择，将有效加快寻找合适城市合伙人的进程，中泽融信拥有较强的专业性和完备的人才队伍，能在参与城市更新时充分发挥其专业优势，更好发挥城市合伙人模式对城市更新的赋能作用，有效加快城市更新项目的推进速度。